Posts Tagged ‘Residential’

BC省的房地產經紀人在法律上的職責是什麼？

November 21st, 2013 • Blog, Buyers Tips, Real Estate Tips, Sellers Tips • Tagged: , , , , ,

在BC省絕大多數買賣房地產的交易中都有經紀人為雙方提供服務，在房地產服務法，經紀人行為準則（Realtor Code）及經紀人專業標準手冊中，經紀服務（Agency）這個工作的信託責任（Fiduciary Duties）與客人之間的合作關係長久以來都有明確的規定為從事房地產服務業者必須遵守的重要規範。在制度上經過時代的變遷，從最初的以賣方經紀人為主而所有買方的經紀人都是次等經紀的Sub-agency制度,到了1994年改變為由經紀行（Brokerage）在簽署經紀服務合約後旗下所有的經紀人都要承擔買方或是賣方的信託責任的Assumed Buyer Agency制度，然而當買賣雙方的經紀人都在同一家經紀行甚至當雙方只有一位經紀人的情況下，這個制度要求買賣雙方簽署有限制的經紀服務合約（Limited Dual Agency Agreement）造成對顧客的權益有很大的損失，一直到2012年7月開始調整為選定經紀服務Designated Agency制度才真正的照顧到了買賣雙方的完整權利。最主要的改變就是經紀行只需要承擔履行合約的責任而讓顧客選定的經紀人來承擔信託責任，買方所聘用的經紀人即使和賣方的經紀人同屬於一個經紀行也可以做到完全忠誠，不再有利益衝突的困境，那麼經紀服務（Agency）這個工作的信託責任（Fiduciary Duties）是什麼？主要是以下這三條： […]

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在溫哥華買房如何選擇地點？

November 14th, 2013 • Blog, Buyers Tips, Features, Projects, Real Estate Tips, School Districts, Transportation • Tagged: , , , , , , , , , ,

所有的人在考慮買房子的時候都會先有一些選擇的條件，有些是必須具備的條件(Must have)有些是比較喜歡的偏好(Preference)，又因為買房子的決定牽涉到較大的金額及較長遠的時間考量，所以即便是為了自己要居住的買家，也都會抱著相當高的投資回收期望，希望未來房子是增值的。買房子的時候最常被考慮到的選擇條件就是地點，很多人甚至以地點，地點，地點，作為最重要的三大選擇條件，房地產本身是一個可以交易的物件（Object），地點是一個絕對重要的特徵是不容置疑的，它也是無法取代或移動的特徵。 那麼在溫哥華買房子要怎麼選擇地點呢？每個人和每個家庭對於要居住的地點都有一個主觀性的條件就是家庭成員在生活上能最方便或是最有優勢的地點，學區往往就成為選擇地點的重要考量，其他的選擇如交通，商圈，景觀，環境，鄰居的水準也是常見的選擇條件。談到學區的選擇，在大溫地區中以公私立學校都有很好的中小學的地區就在溫西，其中又以UBC加Dunbar區，Shaughnessy區，Kerrisdale區為最好，這三個地區的房價歷來都是大溫地區中最高價位，但是在交通，商圈和景觀的條件上這三個地區並不能和許多其他地區相提並論，可見一個好的學區是經過長期孕育而成，一旦形成是很難被其他地區競爭過去的。雖然在西溫和素里地區也有非常好的學區和好景觀的條件，但是交通和商圈的條件也都較差。 列治文和本拿比兩個地區的交通和商圈都是華人在生活和工作中最喜歡的選擇，捷運，餐館，購物中心的方便，開發商不斷的推出高樓公寓滿足從各地湧入的人們居住需求，近幾年來形成了聚集效應，使得這兩個地區的人口密度日漸升高，因需求增加造成房價上漲從過去到未來都是必然的。高貴林的西區因為捷運長青線（Evergreen Line）的建設，在未來數年內將會迎頭趕上形成另一個人口密集的地區，這是一個具備豐富的森林，河流，公園等自然資源的優質居住區，加上現代化的交通系統必然會帶來可觀的增值潛力。 另外值得注意的是在溫哥華市政府的推動下未來將要在甘比街(Cambie St.) 沿線開發更多樓房和商店形成甘比走廊（Cambie Corridor）配合西41 大道上的Oakridge […]

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在溫哥華買房如何選擇方位？

October 25th, 2013 • Blog, Buyers Tips, Real Estate Tips • Tagged: ,

買房子的時候很多人都會考慮房子的面向，無論買獨立的別墅房(Single House)或是買連棟的雙拼房(Duplex)與城市屋(Twonhouse)甚至於買公寓(Apartment)，大多數買家都很在意房子朝向那個方向，從中港臺來的新移民絕大多數偏好南北向的房子，其中大門朝南的（所謂座北朝南）房子更被認為是較好的方向。東西向的房子就比較不看好，尤其是大門朝西的房子常常不被列入考慮。這樣的選擇方式在觀念上是有什麼根據呢？我相信這和華人的傳統建築理念是息息相關的，所謂南向稱王，或是老式的四合院的房子，大門總是朝南的。 但是用這樣的觀念考慮在大溫地區買房子合適嗎？其實在很多地區堅持這樣的觀念是很不實際的，主要原因在於建築理念上房型的設計是以居住的空間和景觀為重點，比如在西溫和北溫的房子，只要是能看到海景的地，都盡可能的將後院向著海，無論是南北向或是東西向，總是希望住在這個房子的家庭能夠盡可能的享受到美麗的海景與溫暖的陽光，溫西靠海的地區也是同樣的設計，如果在這些地區買房子堅持要選擇大門朝南的話，反而很可能無法買到真的好景觀，價值自然相對的較低。而在大溫的其他地區如溫東，本拿比，列治文，高貴林等，大致上後院朝南的房子都比同一個社區裡其他方向的房子價值要高，主要原因是房型的設計，臥室，廚房，家庭房都能向南，一年的大部分時間都能享受明亮而溫暖的家居生活。 由於大溫地區的地形有許多變化，地勢高低起伏，河流山谷穿越其中，買獨立的別墅房最好選擇後院向南的，除非這個房子的地位是前高後低的而且後面可以觀賞到好的山景或是海景，那麼後院向北或是向西都可以考慮。除了南北向的房子，東西向的房子之中後院向東或是向西還是有很大的差別的，由於地理位置處在緯度很高的地方，溫哥華的夏天日照時間可以長達16小時，如果住在後院向西的房子，夏天裡全家人可以享受在自家庭院中各種歡樂活動直到晚上9點鐘，冬天則可以在有陽光的日子裡在自家後院享受溫暖的午後陽光，相對之下，如果住在後院向東的房子，則夏天只有午前的短暫時間（大部分的人還正在努力工作著呢！）後院是明亮溫暖的，而冬天時即使是陽光普照的大好天氣，你的後院還是冰涼陰暗得很！

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在買方市場中如何賣出您的房子

October 7th, 2013 • Blog, Real Estate Tips, Sellers Tips • Tagged: , , , , , ,

買方市場就是當房地產市場有利於買方的時候，市場上有很多求售的房子，買氣卻不旺，買方可以慢慢的、嚴格的挑選自己想要的房子，價錢也可以出得低一點，賣方多半會耐心的回覆每一個正式的出價。如果這個時候您想要將您的房子推出來賣，您應該做哪些事讓您的房子儘快賣出呢？ 第一件事當然是選擇一位有經驗而且信用好的經紀人，請參考我的文章“賣方如何選擇經紀人”，讓經紀人為您的房屋做的市場評估及對附近售屋的狀況分析，定出合理的售價。 接下來屋主就要對屋況下功夫，一般來說，賣房子有四個最重要的條件，市場，地點，屋況，價格。前面兩個條件是無法由屋主改變的，後面兩個條件就是屋主可以按照自己的能力及衡量售屋的進度來改變的。 在房屋開始出售之前改善屋況是非常必要的，除了外觀要盡力讓來參觀的人都覺得合理清潔，屋內的傢俱物品要儘量減少，對於超過10年屋齡的房子，我都會強烈建議屋主先做驗屋(Inspection)，以便瞭解房屋的各種系統（如暖氣，空調，供電，排水）和家電，屋頂，外牆等等，不但可作為填寫屋況說明書（Property Disclosure Statement）的依據，還可以做為修繕的重點及擬定售價的參考，如果屋主根據驗屋的結果先將房屋的缺陷做好改善，更是不用擔心買方在價格談好之後，利用驗屋的結果來要求減價。所以除了更新地板或地毯，更新家電和傢俱，刷新牆壁，這些改善屋況的工作不可少，售屋之前驗屋是非常重要的。 價格是另外一個屋主可以控制的售屋條件，也是能否很快賣得掉房屋的關鍵因素，既然屋主是在買方市場的時候上市求售，屋主必須要有心理準備，價格越有競爭力，越能賣得快，一旦決定要賣就要密切關注市場的狀況，而且要求經紀人提供資料來比較分析並聽從經紀人的建議儘快的調整價格，千萬不要自己認為應該賣多少錢就要求經紀人按照這個價錢來賣，許多房屋的定價不符合市場的情況造成上市之後幾個月都拿不到一個買方的出價（Offer），屋主還堅持原來的價格，結果是拖延許久，經紀人也不再努力，最終只好下市，這樣的結果不但耽誤了時機，雙方所投入的時間和精力都是白費了。

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在溫哥華買房需要找經紀人嗎？

June 20th, 2013 • Blog, Buyers Tips, Real Estate Tips • Tagged: , , , , , , ,

這個看似簡單的問題實際上卻有許多人誤解為買房自己找自己看，找到中意的房子就直接和賣方的經紀人談就好了，因為經紀人的佣金是由賣方出的，如果買方自己沒有經紀人，反而還可以要求賣方的經紀降低價格或是將一半的佣金退回（Rebate）。尤其是想要買預售屋（樓花）的人，更是認為，反正價格都是開發商定好的，只要有空就自己逛逛或根據廣告到開發商的售樓中心直接和開發商的銷售代表談有沒有適合自己的房型，朝向及位置就好了，合約也是開發商規定的，不需要像買二手房，都得請經紀人幫忙寫合約才能出價（Offer），幾乎看不出來買方的經紀人有什麼存在的價值。這樣子的迷思不知道害了多少人？但令人驚訝的是這樣的想法居然相當普遍！ 所以我想在此為大家分析一下真實的情況，和買方應該如何看待經紀人的價值。我認為首先要清楚地認知在買房的整個過程中，只有一個人是出錢的，那就是買家。賣方是以房屋的權利與價值來換取金錢的，所以包括買賣雙方的經紀佣金都是從買方付出的錢裡面支付的。在制度的設計上，賣方的經紀人本來就應該對賣方完全的忠誠盡責，如果買方要請他幫忙寫合約出價，買賣雙方還要簽署一份協議,同意這一位經紀人無法對買方完全的忠誠和盡責，因為他要代表兩個利益互相對立的主人，所以只能做到有限的忠誠和經紀責任（Limited Dual Agency）。這樣的狀況下，這個經紀人如果要將佣金退回給買方是需要告知賣方並且得到賣方同意的。大多數的賣方是不會同意的，因此經紀人就只能告訴賣方他只收一半的佣金，但是價格不見得就會下降，尤其在賣方市場的時候，實際上是幫賣方省下了一半的佣金。另外的方法就是賣方的經紀人並不代表買方，只能按照買方的指示出價，不能透露任何賣方的情況，尤其是價錢和屋況的資訊。這個時候，買方是處於沒有經紀人（No Agency）的狀況的，交易中如果出現任何問題，買方必須自行承擔後果。這是對買方很不利的狀況，如果有經紀人代表買方出面瞭解屋況談判價錢，不僅可以保護買方的權利也可能在價格上幫買方（唯一出錢的人）談成更好的價錢。 接下來要談談買預售屋（樓花）時買方需要有經紀人的理由。首先從賣方（開發商）的立場來看，買方沒有經紀人正好可以省下一筆本來應該付出的佣金，但是如果不能和許多經紀人在未上市之前合作找到真正的買家甚至能夠先將部分的單位賣出，只靠發佈各種市場訊息吸引可能的買家注意，然後從公開銷售的第一天開始才接受訂購，開發商面臨的將是市場競爭，銷售速度，名聲及資金積壓的問題。即使在銷售情況很好的時候，有限的銷售人力也無法應付眾多同時需要訂購的買家。所以開發商在推出大的專案時非常重視和經紀人合作，形成互惠互補的團隊關係，盡可能的拉攏有活力的經紀人在正式公開銷售之前就開始接受買家的選購與簽約，這樣的運作時間可能提前數個月就開始了，在市場好的時候，有些專案在公開銷售前就只剩下小部分由開發商保留下來或是沒有被選中的單位了，但是沒有經紀人幫忙的買家還是在公開銷售日排起隊來，苦苦的等候那些餘數不多的機會，令人覺得實在可憐，而開發商為了在表面上要維持既定的價格對於這些買家不但不會有較好的優惠待遇，還省下了一筆本來應該付出的佣金，而這樣的買家只能在剩下來的單位做出選擇。接著開發商就宣稱公開銷售一天或短期之內全部售罄，提高名聲又為了下一個樓盤的銷售做了最好的市場行銷。 這樣的不公平現象，受苦的就是沒有經紀人的買家，他們看到各種媒體大量的廣告而在公開銷售當天懷抱著高度的期望，到場排隊想要買到一個單位，很大部分是期待落空或是一時的熱情訂購了原來不合意的單位還沾沾自喜的認為搶到了好機會。 有經紀人的買家早已輕鬆的訂購好了自己中意的單位，享受了早期購買開發商給的不公開優惠待遇，甚至於有些買家訂購多個單位或是和朋友們形成團購，那麼經紀人會因此而得到開發商給的銷售獎金，關係良好的經紀人會很願意和你分享這份額外獎金，所有的人都皆大歡喜，對比之下，那些不想找經紀人的買家真是差別太大了！

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十一月份大溫地區住宅市場

December 5th, 2012 • Blog, Market Status, REBGV Statistics, Trends & Analysis • Tagged: , , , , , ,

大溫地區的房地產市場在11月份的表現實在是乏善可陳！雖然10月份的成交數量稍微提升達到了1,931戶，但是11月份的成交數量卻又降低到1,686戶，比上個月少了12.7%，比去年同期的成交量2,360戶更是減少了28.6%，也比近十年來11月份平均成交數量2,420户低了30.3%。令人感覺市場的溫度好像是和這個月的氣溫一樣日漸降低！ 根據MLS系統所統計出來的數據，大溫地區房地產協會（REBGV）在12月4日發表的統計報告中指出從需求面來説，大溫地區各類住宅房屋在今年1月到11月的成交總數為23,935戶，比去年同期的30,774戶減少了22%。從供應面來看，11月份新推出待售的房屋數量只有2,758戶，比10月的4,323 戶少了36.2%，使得市場上待售房屋總數降了9.68%到15,689 戶。因此11月份售出與待售房屋數量的比例還維持在11%。這是唯一對真正想要賣房子的屋主有利的變化，市場上的競爭減少了，不過因爲季節因素使得推出求售的房屋數量降低在每年的這個時候是大溫地區房地產市場常有的現象，需求疲軟才是目前市場日漸降溫的主要原因。 這幾個月以來，市場的低迷不振對價格造成了向下調整的影響，以11月各種住宅房屋的標準評比（Benchmark）價格來看，獨立住宅的價格為$914,500比今年6月的最高點降了5.5%, 雙拼與連棟屋的價格為$454,300比今年6月的最高點降了3.6%，公寓房的價格為$364,900比今年6月的最高點降了3.9%。從平均售價來看，11月所賣出的獨立住宅平均價格為$1,053,902比去年同期降了7%， 雙拼與連棟屋的平均價格為$545,658比去年同期降了3%，公寓房的平均價格為$428,825比去年同期降了0.7%， 這樣的降幅比起過去市場上房屋價格的大幅增加顯然還有相當的差距，因此許多買家仍然持觀望態度，期望價格能有較大的降幅。 詳細資料請參考REBGV發表的統計報告和我所做的需求與供應量變化圖表。

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十月份大溫地區住宅市場

November 5th, 2012 • Blog, Market Status, REBGV Statistics • Tagged: , , , ,

大溫地區的房地產市場在十月份稍微有點起色！經過了前幾個月持續低落的成交量，10月份的住宅房屋成交數量達到了1,931戶，比起九月份只成交了1,516戶的超低記錄成長了27.4%，從比例上來看這個增加幅度不少，但是並不能樂觀的認爲買氣囘溫了，因爲這樣的成交數量仍然比去年同期的成交量2,317戶減少了16.7%，也比近十年來十月份平均成交數量2,700低了28.5%。整體的市場氛圍還是相當的低沉緩慢。 根據MLS系統所統計出來的數據,大溫地區房地產協會（REBGV）十月份的統計報告指出從需求面來説，大溫地區各類住宅房屋在十月份成交了1,913戶，而今年一月到十月的成交總數為22,204戶，比去年同期的28,372戶減少了21.74%。從供應面來看，十月份新推出待售的房屋數量為4,323戶，比九月的5,321 戶少了18.8%，使得市場上待售房屋總數降了5.3%到17,370 戶。因此十月份售出與待售房屋數量的比例不降反升到11.12%，在這樣一個明確的買方市場上呈現出難得一見的需求增加現象。 從價格方面來説，這幾個月來持續低落的成交數量使得各種住宅房屋的平均售價開始出現小幅度的降價現象，從今年一月到十月售出的獨立住宅平均售價為$1,119,947比去年同期降了4%, 雙拼與連棟屋的平均售價為$562,652比去年同期的平均售價$566,123 並無明顯的變化，公寓房的平均售價為$441,647比去年同期降了3%。許多買家仍然持觀望態度，期望價格能有較大的降幅，這應該是買氣不振的最主要因素了。但是因爲未來幾個月待售房屋總數很可能會繼續減少，不太可能出現過多的賣壓，只要是需求維持或是增加，整體而言市場的價格很難會出現大幅度的降低。 詳細資料請參考REBGV十月份的統計報告和我所做的需求與供應量變化圖表。

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201101-201210供需量及成交量變化圖

November 5th, 2012 • Blog, Market Status, REBGV Statistics, Trends & Analysis • Tagged: , , , ,

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